「住宅ローン＝35年も借金を背負う重荷」と考えていませんか？
確かに多額の負債を抱えるのは勇気がいりますが、視点を変えれば、住宅ローンは国が用意した「最強の資産形成ツール」になります。
私は2010年に三井住友銀行で3,000万円のペアローンを組み、2025年11月に無事完済を迎えました。
その15年間の軌跡を振り返ると、単に家を手に入れただけでなく、完済と同時に資産7,000万円を築くという、理想的な着地を決めることができました。
本記事では、私が実践した「住宅ローン控除をフル活用した運用戦略」や、ペアローン特有の落とし穴、そして金利上昇局面でのリアルな判断など、15年間のすべてを公開します。
👁🗨法務局での抵当権抹消手続きの記録です↓
1. 【結論】住宅ローン戦略の勝因は「控除期間中の徹底した温存」と「投資への入金力」
私が15年で完済しつつ、多額の資産を残せた理由は、大きく分けて以下の3点に集約されます。
- 住宅ローン控除1%を使い切るための「繰り上げ返済封印」
金利0.975%に対し、控除で1%戻ってくる「逆ざや」状態を最大限に利用。 - ペアローンによる「ダブル控除」のメリット最大化
夫婦それぞれが所得税・住民税から還付を受けることで、還付の上限に達することなく、世帯全体のキャッシュフローを劇的に改善。 - 浮いた資金を「投資」へ回し、複利の力を借りたこと
返済に回さずプールした資金を運用したことで、コロナ後の景気回復の波に乗ることができました。
2. 2010年：スタート時の選択と、今とは違う「最強の控除制度」
当時の住宅ローン控除と、現在の制度の違い
私がローンを組んだ2010年頃と、現在（2026年時点から見た制度）では内容が大きく異なります。当時の「1%控除」がいかに強力だったかがわかります。
| 項目 | 私のケース（2010年借入） | 現在の制度（参考） |
|---|---|---|
| 控除率 | 1.0% | 0.7% |
| 控除期間 | 10年 | 13年（新築等） |
| 逆ざやの有無 | あり（金利より控除が高い） | ほぼなし（金利並み） |
三井住友銀行で3,000万円のペアローンを選択
夫婦それぞれが1,500万円ずつ借入。あえてペアローンにしたのは、一人で借りるよりも夫婦二人で「最大40万円×2人」の控除枠を確保し、節税効果をフルに使い切れると考えたからです。
「元利均等返済」と「元金均等返済」どっちがいい？
私は「元利均等返済」を選びました。その違いは以下の通りです。
- 元利均等返済： 毎月の支払額が一定。当初は利息の割合が多いが、家計管理がしやすい。
- 元金均等返済： 元金を均等に割るため、最初は支払額が非常に高い。総利息は抑えられる。
私は「手元の現金を運用に回して増やす」ことを優先したため、初期の月額負担が軽い元利均等返済を選び、浮いたお金を投資に回しました。
3. 運用中のアクシデントと「借り換え」のリアルな判断
妻のFX証拠金不足！肝を冷やした資金流出
順調にプールしていた返済原資ですが、一度だけ大きなピンチがありました。
妻が運用していたFXで急激な相場変動があり、証拠金が足りなくなったのです。
一時はプールしていた資金から補填することになり、「住宅ローンのための資金がなくなるかも」と肝を冷やしましたが、なんとか切り抜けました。
投資には常にリスクがあることを痛感した出来事です。
👁🗨夫婦そろってFXには苦しめられました↓
ペアローンの「借り換え」はコストが高い？
低金利時代になり借り換えも検討しましたが、ペアローンには特有のハードルがありました。
- 登記費用が2倍： 夫婦それぞれの名義で登記し直すため、諸費用が高額。
- 手数料負けのリスク： 安くなる利息分よりも、事務手数料や保証料の方が上回る計算になり、結局借り換えは断念しました。
4. 2020年〜2025年：完済へのカウントダウンと金利上昇
2020年：控除終了！800万円を一括返済
10年間の住宅ローン控除が終了したタイミングで、これまでプールしてきた約800万円をまとめて繰り上げ返済。
残金は約250万円まで圧縮されました。ここからは精神的に非常に楽になりました。
2025年4月：変動金利0.25%上昇の影響は？
2025年4月、ついに変動金利が0.25%引き上げられました。ここで感じたのは、銀行側の「上げる時は驚くほど迅速なのに、下げる時は知らん顔」という姿勢への違和感です。
【チクリと一言】
マイナス金利時代、市場金利がどれだけ下がっても、住宅ローンの基準金利（店頭金利）はビクともしませんでした。それなのに、市場にわずかな利上げの兆しが見えた途端、待ってましたと言わんばかりに引き上げる。利用者の足元を見ているようで、なんとも腑に落ちないものです。
幸い、我が家は既に残高が少なかったため影響はほぼありませんでしたが、もし数千万円の残債があったらと思うと、この「銀行の身勝手なスピード感」には怒りを感じていたかもしれません。
2025年11月：35年ローンを15年で完済
そして2025年11月、すべてのローンを完済。35年という長い旅路になるはずでしたが、戦略的な返済と運用により、15年でゴールに辿り着くことができました。
5. 総括：資産7,000万円を築けたのは「バランス」のおかげ
今回の15年間を振り返ると、非常に良いバランスで資産形成ができたと自負しています。
- 住宅ローン控除を「投資の元手」にした： 控除でもらった還付金を運用に回したことで、コロナ後の景気回復の波に乗れ、資産7,000万円を築けました。
- 変動金利の影響を最小限に： 控除期間はあえて返さず、終わった瞬間に一括返済する。このメリハリが功を奏しました。
- これからの加速： 完済により、夫婦で月々10万円近い余裕が生まれます。この資金でさらに資産形成を加速させていきます。
6. まとめ：これから住宅ローンを組む方へ
住宅ローンは、正しく怖がり、賢く利用するものです。
- 控除期間中は無理に返済せず、キャッシュを手元に残す。
- 変動金利の上昇に備え、いつでも完済できる余力を持つ。
- 投資と返済のバランスを最適化する。
私の体験が、みなさんの住宅ローン戦略の一助となれば幸いです。
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